土地分类是国家为掌握土地资源现状、制定土地政策、合理利用土地的重要基础工作之一。空间规划的“土地分类”是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。

一、我国土地的四种分类方法

土地分类由于目的不同，有着显著的差别，因此也形成不同的土地分类系统。我国土地目前大致有四种分类。

1、按自然属性分类

主要是依据土地自然属性的相同性和差异性，对土地进行分类。一般会按地貌、土壤、植被为具体标志进行分类。

目的：了解土地类型的分异和演替规律，遵循土地构成要素的自然规律，来最佳、最有效地挖掘土地生产力。

2、按土地评价分类

实际上这也是按土地的经济属性进行的分类。主要是依据一些评价指标的相同性和差异性，对土地进行分类。

一般会按土地生产力水平、土地质量、土地生产潜力、土地适宜性等为具体标志进行分类，也称为土地的经济特性分类。

3、按综合分类

主要是依据我国土地的自然属性、经济属性以及其他的因素，对土地进行一个综合分类，土地利用现状分类是土地综合分类的主要形式。

目的：开展土地条件调查和适宜性调查服务，为实现土地资源的最佳配置服务。

4、按管理分类

这是按我国土地的覆盖特征、利用方式、用途、经营特点、利用效果等相关因素，作为具体标志进行分类。

具体分为：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地等12个一级类别。

目的：了解土地利用现状，反映国家各项管理措施的执行情况和效果，为国家和地区的宏观管理和调控服务。

二、按照土地所有权性质分为哪两类？

1、按照土地权属，我国土地所有权性质分为：国有土地和集体所有土地。

• 城市市区的土地属于国家所有。
• 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2、土地使用权：指的是单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

土地使用权权属分为：国有土地使用权和集体土地使用权。

（1）国有土地使用权

指的是国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。

（2）集体土地使用权

农民集体土地使用权指的是，农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

农民集体土地可分为：农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

• 农用地使用权，指的是农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。
• 宅基地使用权，指的是农村村民住宅用地的使用权。
• 建设用地使用权，指的是农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

三、按照土地用途分为哪三类？

《土地管理法》规定国家实行土地用途管制制度，按用途把土地分为三类，分别是：农用地、建设用地和未利用地。

同时强调：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

农用地：指的是可以直接用于农业生产的土地。农用地细分包括：耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

建设用地：指的是建造建筑物、构筑物的土地。建设用地包括：住宅用地、公共设施用地、商业用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

未利用地：指的是农用地和建设用地以外的土地。未利用地包括：荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地和裸岩石砾地等土地。

农村土地可分为：农业用地、农村集体建设用地以及没有开垦的土地。

农业用地就是用来从事农业生产用地的；农村集体建设用地包含了农村地区除了农业用地、荒地以外的所有用地。

四、按照土地使用类型分为哪两种形式？

根据《土地管理法》、《土地登记办法》规定，我国土地使用类型只有：土地划拨和土地出让两种形式。

1、国有土地划拨

以划拨方式取得国有土地使用权有两种基本形式：

• 经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权；
• 或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

以划拨方式取得国有土地使用权的条件：

根据《城市房地产管理法》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

• 国家机关用地和军事用地；
• 城市基础设施用地和公益事业用地；
• 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
• 法律、行政法规规定的其他用地。

以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

2、国有土地出让

以出让方式取得国有土地使用权：

• 国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
• 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。

土地使用权出让有以下几个特征：

• 取得的土地使用权是有偿的。
• 取得的土地使用权是有期限的。
• 取得的土地使用权是一种物权。

土地使用权出让最高年限：

• 居住用地70年；
• 工业用地50年；
• 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
• 商业、旅游、娱乐用地40年；
• 综合或者其他用地50年。

土地出让一般分为五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

土地使用权出让有三种形式，即：协议出让、招标出让和拍卖出让。

五、按照土地利用现状有哪些分类？

根据2017年11月1日发布的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），可以看出新变化。

土地利用类型分为：

耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地等12个一级类、72个二级类；

适用范围：

土地调查、规划、审批、供应、整治、执法、评价、统计、登记及信息化管理等。

六、城市用地分类与规划建设用地标准的政策变化

1、城乡用地划分标准的变化

2011年颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），将城乡用地分为2大类、9中类、14小类。

2018年4月23日，住建部印发了《城乡用地分类与规划建设用地标准（征求意见稿）》。此次印发的征求意见稿与GB50137-2011《 城市用地分类与规划建设用地标准》相比，有一些显著变化，其中就提出，城市建设用地分为9大类、36中类、47小类。

2、关于用地性质

用地性质，指的是具体的土地用途分类，依据就是该宗地块的实际用途。城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对宗地用途进行的规定。

七、国土部门和住建部门土地分类的不同在哪里？

1、国土部门关于土地的分类标准

国土部门是为解决土地性质问题，包括：农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。

国土部门解决的是能不能建的问题，是根据用地性质来定的。

2、住建部门关于土地的分类标准

住建部门对土地的分类标准，是针对土地上附着建筑物的性质而确定的。

住建部门解决的是建什么的问题？是建住宅，建商业，还是进行基础设施建设等。

---

若将LZ问题顺序改为“什么是土地性质变更，土地储备中心，招拍挂、协议转让、政府出让价格”，可以从集体土地到国有土地再到一级市场有个大致的了解。

1、了解土地性质变更的前提是，知道土地有哪些性质。

《土地管理法》从所有权和土地使用用途两个标准划分：

2、什么是土地性质变更？

集体非建设用地转为国有建设用地，就需要集体土地征为国有，即征收；同时需要非建设用地转为建设用地，即转用，这就要“既征又转“，“只征不转”、“只转不征”，以及既不征收又不收回。

3、那么为什么要这么搞事，搞这么多区分？

因为我国实行土地的社会主义公有制，国家对土地施行管控，严防乱建。从目前来看，最主要的是为了地方的财政收入。。。

《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。明确建设用地分为两类：国有用地（国有建设用地）和为兴办乡镇企业、村民住宅及公共设施的集体土地（集体建设用地）。

那么城市中用于住宅、工商业等土地必须是国有土地，使用国有土地就需要缴纳有偿使用费用。而原有集体土地或者使用权不在政府手中的国有土地需要经过征收等手续成为储备土地，再通过有偿方式让市场主体取得使用权。具体如何进行收储，即LZ所问“土地储备中心”可参考该回答：

https://www.zhihu.com/question/20747584/answer/67678364；

4、那么国有土地使用权如何从政府手中转给自然人或者法人及其他组织呢？

《土地管理法》第五十四条、五十五条；《土地管理法实施条例》第二十九条规定，建设单位使用国有土地可以通过出让等有偿方式及土地划拨取得及其他规定，来个图看下：

LZ所问的“政府出让金”即指上文所述通过土地使用权出让取得国有土地使用权应当缴纳的土地出让金。

5、什么是“招拍挂、协议出让”？

根据我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年、国务院）第十三条：土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。可知国有土地出让有三种方式，即协议出让，招拍手续。

但在实践中通过协议出让会有土地出让金价格过低、出让手续不全、以地补路等问题较为突出。所以后来多部法规对协议出让进行限定：

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009、全国人大常委）

第十三条：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年、国土资源部）

第四条：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》（2006年、国土资源部）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围：

　　（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

　　（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

　　（3）划拨土地使用权改变用途，《 国有土地划拨决定书 》 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

　　（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

　　（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

　　（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

行文至此，LZ的几个具体问题基本解答。至于有什么资料能把中国土地问题都搞懂嘛，同跪求中。。。

文末彩蛋：若想将原划拨用地土地使用权转让该如何操作？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年、国务院）

第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　（二）领有国有土地使用证；

　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

作者 Editor_XIU