在房地产交易实务中，一方在交易结束之前去世的情况并不少见。在过去的一年多时间里，我至少就碰到过三起这样的情况。接下来给大家分享其中一起。

案情真实，人名杜撰；如有重名，纯属巧合。

一审

2016年10月，青年韩小古与王大富（香港公民）签署《房屋买卖合同》一份，约定韩小古购买王大富位于上海市徐汇区某处房屋，交易价格1500万元。
合同签订后，韩小古陆续向卖方支付540万元，并办理了银行贷款申请手续。
2016年11月初，王大富撒手人寰，导致房屋交易中断。
韩小古通过中介多次与王大富家属沟通，要求王大富的继承人确认继续履行合同。

但王大富家庭关系的复杂程度，显然超出了韩小古的预料。

王大富曾是上海知青。60年代到香港谋生取得身份后又于改革开放年代回到大陆淘金。王大富在香港有原配和嫡生子女，后在大陆又有二奶和庶生子女，属于典型的“成功人士”。

从上图可知，王大富的第一顺位继承人有老母、原配、嫡子、嫡女、庶子、庶女六人（提请注意一下啊，二奶是没有继承权滴，王大富死前也没留个一星半点的遗嘱，可把身后一群人给坑惨了）。

这不，王大富尸骨未寒，两派继承人随即开始遗产争夺战。标的房产被查封，遗产官司结案遥遥无期。

眼看着房子要买不成了，思忖再三，韩小古向徐汇区法院起诉请求判令：“

（一）解除其与王大富之间的房屋买卖合同；

（二）判令王大富的继承人返还已付款项540万元；

（三）判令王大富的继承人向其支付违约金300万元。

韩小古认为其主张20%违约金300万元有实际损失作为支撑，还向法庭提交了其在外租房损失、银行利息损失、房屋差价损失、居间费等等。

一审法院经审理后认为，韩小古与王大富签订的买卖合同系当事人真实意思表示合法有效，双方应恪守履行。王大富在签订合同前即已确诊胰腺癌，而胰腺癌属恶性程度很高且很难治愈的消化道肿瘤，故其短期内可能死亡，不属于不可预见的事实，不构成不可抗力。况且合同一方当事人死亡本身并不会导致涉案买卖合同不能履行，继承人可以替代履行，而其后发生的继承人之间的诉讼，系争房屋被司法查封以及继承人之间是否有继承权的争议，才是涉案合同至今无法履行的障碍，该障碍显然不属于不可抗力。

王大富的继承人主张韩小古可以等待至继承诉讼完毕，以排除履行障碍，实际上是要求韩小古延后交易实现，属于变更合同的重要约定，加重了韩小古的义务，且目前继承诉讼一审何时结案、是否会上诉、二审生效判决能否顺利执行等均不能确定，这意味着涉案合同何时能排除障碍、继续履行也不能确定，因此苛求韩小古继续等待属于不当要求，韩小古有权依据合同约定选择解除合同，王大富继承人一方应就此承担相应的违约责任。

王大富继承人以不可抗力作为免责事由，法院不予采纳。合同解除后，王大富就此取得的房款应该返还。

鉴于王大富继承人并非主观拒绝继续履行合同，违约恶意程度较轻，韩小古已付款项也只有总房款的三分之一，且实际损失远低于其主张的违约金金额，故法院将违约金酌情调整为80万元。

综上，一审法院判决：

（一）解除韩小古与王大富就上海市徐汇区某某路某某弄房屋签订的《房地产买卖合同》；

（二）王大富的继承人在其继承遗产的范围内返还韩小古房款540万元；

（三）王大富的继承人在其继承遗产的范围内，支付韩小古违约金80万元。

二审

一审判决下来后，经过分析和讨论，我们认为一审法院虽然酌情调低了违约金金额，但其法律依据并不充分。在本案中，我们要解决的是违约责任的“有无”问题，而不是“大小”问题。纵观本案案情各种细节，我们认为，我方当事人不存在任何违约行为，自然也就谈不上任何违约金，哪怕是调低了的金额。

我方遂代继承人提起上诉，上诉的主要观点为：

（一）王大富死亡时涉案合同约定的履行期限尚未届满，合同约定的交付条件未成就，王大富死亡后，其民事行为能力和民事权利能力都已消灭，因此出售方不存在违约行为，不存在违约责任的基础；

（二）涉案合同不能履行，不能归责于王大富或其继承人，王大富的死亡是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，一审法院认为不属于不可抗力，系事实认定错误，适用法律不当。即使不构成不可抗力，也不能归责于上诉人，因上诉人一直积极表示愿意继续履行合同，但由于王大富的非婚生子就其继承权向法院提起诉讼，并查封了系争房屋，导致上诉人在事实上和法律上不具备处分系争房屋的权利和能力。

二审法院审理后认为，根据已经查明的相关事实，可以认定王大富生前按约履行合同没有违约的情形。王大富去世后，因为其继承人就遗产发生纠纷，包括确定继承人而等待法院裁决，故在未确定王大富有哪些继承人的情况下，客观上暂时无法继续履行房屋买卖合同中的义务，韩小古向法院起诉时，也是以“王大富的继承人就遗产继承纠纷，在法院进行诉讼，因涉外且案情复杂何时结案仍遥遥无期，为维护其合法权益”为由，要求解除上述房屋买卖合同。因此，被上诉人韩小古要求王大富及王大富的继承人承担解除合同的违约责任缺乏法律依据。一审法院认为苛求被上诉人等待继承诉讼属不当要求，判决解除房屋买卖合同并无不当，但据此认定上诉人及原审被告违约则依据并不充分，本院予以纠正。

二审判决：

（一）维持上海市徐汇区人民法院×××号民事判决第1、第2项（即支持合同解除、返还已付房款）

（二）撤销上海市徐汇区人民法院×××号民事判决第3项（即二审法院认为王大富及其继承人并无违约行为，不应承担违约责任，故撤销了80万元违约金）

感想

其实若是换位思考一下，韩小古作为买家，碰到这样的事情确实很糟心。从其提交的相关证据看，本次一波三折的房产交易也确实给他带来了一些损失，这也是他在向一审法院诉求20%违约金时，还向法庭提交了一系列额外支出和损失的证据的原因；

但我们的代理的是继承人一方。所以韩小古，不好意思了。

韩小古主张违约金的前提是王大富及其继承人有违约行为。但根据法院的调查，无论是王大富还是继承人在房产交易过程中均无违约行为。既然承担违约责任的大前提都不存在，何来违约金之说？一审法院酌情调低了违约金，显然是搀和了一些情感方面的因素。但法庭上我们要讲的是法律；

很欣慰，二审法院支持了我们的上诉意见，撤销了80万元违约金。客户对我们的工作表示满意。

身为律师，受人之托、忠人之事，是我们的职责所在。特别是在针尖对麦芒的诉讼过程中，为客户争取权利、用专业赢得尊重，是我们始终孜孜以求的目标。