笔者的当事人作为承租人，因出租人违约，触发了合同约定的解除条件，因此，承租人作为守约方提出解除合同，并要求出租人承担损失。对于此类商业性租赁合同，因出租人违约导致承租人无法正常经营甚至合同提前解除的，承租人往往需要停止商业经营提前离场。本文就现有材料，研究承租人可获赔的损失范围。

法条依据

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百八十三条 【违约损害赔偿责任】：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

法理分析

李志增、徐卫岭在论文《合同解除后主张赔偿损失与适用违约金条款探析——以《民法典》第566条为视角》介绍，守约方要求违约方赔偿损失应当符合如下构成要件：（1）当事人一方有违约行为；（2）合同因一方违约而解除；（3）守约方的利益受损失；（4）守约方受损失与违约方的违约行为有因果关系。合同因违约而解除的损害赔偿系因违约方违反原约定义务而产生的赔偿责任，本质是违约责任，对此赔偿性质的界定影响赔偿的内容。违约赔偿包括合同正常履行可以获得的利益，即履行利益，在不发生重复填补的情况下，还应当包括信赖利益和固有利益。所谓信赖利益损失，即合同守约方因为信任对方诚信履约，而为履约积极准备发生的损失。所谓固有利益损失，系守约方因为违约方违约造成自身固有的财产损失。
当然还要注意与有过失和损益相抵规则，也就是当守约方对损害的发生有过失时，法院可以对损害赔偿金额予以减少，即所谓的过失相抵原则。我国《民法典》虽然采用的是严格责任，在违约责任的成立上不考虑过错，但是守约方的损失额能否得到全部支持，要考量守约方的过失，具体包括过失的大小、原因力的强弱、过错的程度等。所谓损益相抵，是指守约方基于损害发生的同一赔偿原因获得利益时，应将所受利益从所受损害赔偿额中扣除。
关于损失的范围如何计算，论文里提到一个合作协议的例子，甲公司与乙公司签订合作协议，约定甲公司提供场地（系甲公司租赁丙公司的房产，甲公司按150万元／月支付租金），乙公司负责商业规划、装修、招商及运营，双方利润共享。协议签订后，甲公司将原商户清退并将场地交付乙公司，但乙公司在原定的开业日期未完成装修，迟迟不能开业，致使商场一直未招商运营。甲公司要求解除合同，并要求赔偿损失，提出的诉请包含的损失构成如下：（1）清退费用和装修费用。甲公司为顺利交付场地，清退原有租户，支付的未到期租金、违约金、赔偿金等清退费用属于为履约支出的费用，装修费用是接受对方履约而支出的费用，以上两项费用支出不能通过运营新项目收回，属于信赖利益损失。
（2）甲方丧失收取租户租金的损失。甲方为履行甲乙之间的合作协议将原有租户清退，导致丧失收取租户租金的损失。
（3）丙公司要求甲公司承担未按期支付房屋租金的违约金。因商场未按期开业，导致甲公司拖欠丙公司房屋租金，丙公司依据甲丙之间约定要求甲公司支付违约金，即甲公司固有利益受损。
（4）履行利益。债务如同履行所处的状态，即合同经履行后可获得的利益，即所谓的履行利益。具体来说，如果甲公司能够举证证明履行利益的数额，那么信赖利益不能同时主张，原因在于甲公司获取履行利益，必须支出相应的信赖利益，但固有利益受损不是获取履行利益的代价，可以同时请求赔偿。如果甲公司难以证明履行利益的数额，那么可以请求赔偿信赖利益损失，因该部分费用系已经实际发生，相对来说举证相对容易，同时可以主张固有利益损失。而固有利益受损能否得到支持具体要看守约方是否尽到减损的义务，违约方违约行为的程度、实际发生或者必然发生等因素。
如果合同没有约定可得利益的损失，可采用收益对比法进行估算。收益对比法可分为纵向对比和横向对比两种。纵向对比，是指承租人以其合同履行期间内近年度同期间的经营利润作为参照标准，如取承租人在近三年第x季度的经营利润，以其平均值估算可得利益损失;横向对比，是指以其他同类主体相同时间、相同条件下的经营利润作为参照标准，如取多个兄弟企业相同年度相同期间的经营利润，以其平均值估算可得利益损失。需要说明的是，不管是纵向对比还是横向对比，都不能准确地反映出企业的可得利益损失情况。从横向对比法看，因采样主体不同，任何一项条件的差异均可能极大地影响计算结果的准确性;从纵向对比法看，即便同一企业，在完全相同的财产情况下，也无法保证经营利润的延续性。因此，收益对比法仅是一种估算方法，法院还会在收益对比法的基础上，综合考虑经营者持续经营能力、市场风险、宏观政策等因素，酌定支持当事人参照收益对比法主张的可得利益损失。
总之，出租人违约，承租人可以有权对承租人装饰装修房屋的损失、剩余房租、承租人寻找替代房屋周转期间的损失、承租人的经营损失和其他损失，但发生的费用必须与出租人违约行为有直接因果关系。

案例分享

案例一：(2020)苏民终92号
法院认为，三、关于众鑫公司主张曹某平赔偿损失数额应如何认定的问题
本院认为，折价补偿一般应当以实际收益时的市场价值为准。本案中，曹某平系在2012年5月底实际接管锦江之星加盟店，取得相应财产利益，一审法院以该时间点作为返还价款的基准时间点正确。关于折价数额，众鑫公司在原审中提交了装饰装修、家具家电、设施设备等投入资金共计4491286.5元的相关证据，并在一审中主张按平均折旧率50%计算残值为232.02万元。二审中，本院就上述投资金额4491286.5元所对应的会计财务凭证原件，再次组织双方进行了质证，曹某平虽对相关凭证仍不予认可，但并没有提供足以否定相关凭证的反驳证据。考虑到相关资产已使用二年多，众鑫公司按平均折旧率50%主张残值232.02元，并无明显不合理。同时，结合一审庭审中，曹某平自认其接管时锦江之星加盟店的价值360万元，一审判决支持众鑫公司关于装饰装修及设备等基础设施等损失232.02万元并无不妥。该数额已经扣除了租金损失、加盟费损失和利润损失，现曹某平抗辩认为，其称价值360万元是包含了经营权在内的，而非仅指装饰装修及设备等基础设施的价值。对此，本院认为，曹某平接管锦江之星加盟店之后，虽然设立了鑫宇铭公司，但仍然在锦江之星加盟店基础上继续使用原装饰装修及设备等基础设施经营酒店，包含经营权在内的无形财产继续产生价值，因此，折价补偿的数额也应当包含经营权等无形财产在内，一审法院按众鑫公司诉讼请求数额判令曹某平折价返还232.02元正确。
前文已经论证，曹某平不具有侵权过错，本案不成立侵权行为，故不应承担损害赔偿责任。且现有证据也不足以证明曹某平实际取得接管至房屋租赁合同解除期间的营业利润，一审法院认为曹某平应当赔偿5000元的营业利润损失不当，本院予以纠正。

案例二：案号：(2022)苏02民终7021号
二审法院认为，二、马文军应支付租金和占有使用费
首先，当事人应为自己的主张提供证据予以证明，否则应承担不利后果。马文军主张周杰华曾承诺退还33000元租金，并自2021年5月起停止计算租金，但其提供的证据不足以达到其证明目的，故其上述主张，本院不予支持。其次，支付占有使用费的基础在于承租人占有不动产应当支付合理对价，参照租金标准处理。因此，《房地产租赁契约》解除前，马文军应当支付租金。合同解除后，马文军应当参照租金支付占有使用费，直到将案涉房屋返还。因此，一审法院判决马文军按约给付租金、支付占有使用费并无不当，本院予以支持。马文军关于无论合同是否解除都不应该再计算占有使用费的主张，于法无据，本院不予支持。第三，马文军还主张依据《补偿协议书》第五条，周杰华已无权收取占有使用费。本院认为，《补偿协议书》第六条规定，只有周杰华搬迁完毕经澄江街道办验收合格后，周杰华才能取得补偿款。因马文军确认其尚未搬离案涉房屋，故结合《补偿协议书》的前述约定，案涉房屋在交付澄江街道办拆迁前，相应权益仍应归周杰华享有。马文军的上述主张，本院不予支持。
三、周杰华应支付马文军5万元损失对于装修损失。马文军主张其的装修损失为35000元，但未提供证据予以证明。因此，在周杰华认可马文军的装修损失为30060元的情况下，应以该数额来确定马文军的装修损失。对于其他各项损失。因未有足够的证据证明，马文军的损失确系其主张的数额，故一审法院考虑本案的实际情况，酌定周杰华赔偿马文军5万元的损失并无明显不当。

案例三：(2022)苏02民终5688号
承租人江阴博纳公司向一审法院提出反诉请求：一、确认江阴博纳公司与八佰伴生活公司的租赁合同关系自本案判决生效之日解除。二、八佰伴生活公司支付违约金300万元。三、八佰伴生活公司双倍返还租赁保证金60万元。四、八佰伴生活公司赔偿损失：设计装修、相应设备设施投入成本及折旧损失15446836.16元，人力成本（人员遣散）144000元，第三方索赔费用20万元，合计19390836.16元。五、八佰伴生活公司与澄星公司自2021年9月28日起，允许江阴博纳公司每三天进入影院内开启维护设备。六、八佰伴生活公司与澄星公司协助江阴博纳公司在租赁合同解除后正常撤场。七、本案诉讼费由八佰伴生活公司承担。审理中，江阴博纳公司变更诉讼请求四为八佰伴生活公司赔偿损失：设计装修、相应设备设施投入成本及折旧损失8293392.79元，人力成本（人员遣散）155100元，库存卖品47343元，第三方索赔费用20万元，合计12295835元。同时，江阴博纳公司撤回第五、六项诉讼请求。
本案最值得学习的是，证明营业损失：

四、关于营业率的情况

江阴博纳公司在一审中提供的“大众点评网”评论显示：2019年4月，网友评论称：好多店铺倒闭了，定位是很大的问题；越来越萧条了，没啥人，下面的店也关了一半。5月，网友评论称：今天过去了一趟，又有很多店铺倒闭了，周边的小区入住率不是很高是主要原因，江阴的商业区太多了。9月，网友评论称：这个八佰伴开的很失败，楼下各种萧条，布局很乱，楼上吃的倒是有一些，但是没几个人，就一家刚开业的火锅有活动人很多，其他都是零零散散几个人。10月，网友评论称：果然人气真的不旺，很多柜台都撤走了；整个商场都很萧条的样子，各种挡板，倒闭的倒闭，根本不是我想象中的八佰伴；可惜自从商场地下停车场开始收费后，客流量明显感到受到影响，几乎都是周边小区散步溜达的；江阴澄星八佰伴现在的人气真的是一落千丈了，当时开业的时候人气真的很旺，现在整个商场负一楼没几家店，超市也关了。四楼、五楼餐饮也是，很多都拉起了围挡，撤场了，支撑不下去了，只剩几家餐饮还在撑着，现在停车场还收费了，随便吃个饭，停车费都小几十块，也不知道商场是怎么想的，本来就没什么人气，现在停车费还这么贵，不知道这个商场还能不能撑下去。12月，网友评论称：自从停车费收费后，感觉冷清了很多，负一楼的超市关掉了，导致负一楼直接冷场。一楼、二楼、三楼是百货、金银首饰、衣服鞋子，四楼、五楼是餐饮，感觉生意都不好，店铺也关了很多，还有仅剩的几家在支撑着，希望生意会越来越好吧；开业的一个月感觉还是挺热闹的，后来停车都收费了，楼下的超市也关了，还是难免综合体最后会冷清的趋势，除了小孩培训还有一些餐饮在撑着，算是比较冷清的了。2020年3月，网友评论称：疫情期间，商场内每月几家店开门比较惨淡；4月，网友评论称：现在的澄星八佰伴完全是变样了，完全没有人，店基本上都搬空了，开业也就一年多时间，二楼以上每层都只有两三家商铺还开业，其余的都关门了。一楼的服装店基本还开着，在情况那么差的情况下，停车场还照样收费，也没想着挽回点人气，离关也不远了。5月，网友评论称：江阴八佰伴购物中心，去年刚开的一个商业综合体，到现在2020年5月基本上里面的商家都没有了，这么大一个商业综合体也就四五家店在营业，感觉挺惨的，投入这么多的资金却做到这幅模样也是没谁了。就这样停车场还收费，你们是多缺钱啊，政府应该查一下，到底有啥情况。8月，网友评论称：刚开业那会也算是风风火火，如今商家都搬走了，剩下影院和诺丁+多伦多两家餐厅是开着的，还有少许教育机构开着。
2019年12月18日，江苏省无锡市锡城公证处出具（2019）锡证经内字第X号公证书（以下简称X号公证书），载明2019年12月13日下午，公证员对八佰伴澄星店商铺开业现场状况及商场外观进行拍照。八佰伴生活公司依据公证员所拍照片，对铺位号、品牌名称、面积等项目进行了汇总，自制了营业率汇总表，主张营业率为86.67%。2020年1月16日，江苏省无锡市锡城公证处出具（2020）苏锡锡城证字第X6号公证书（以下简称X6号公证书），载明2020年1月15日下午，公证员对八佰伴澄星店商铺开业现场状况及商场外观进行拍照。八佰伴生活公司依据公证员所拍照片，对铺位号、品牌名称、面积等项目进行了汇总，自制了营业率汇总表，主张营业率为78.84%。江阴博纳公司主张公证员所拍照片中，部分商铺无工作人员和顾客，不应被认定为在实际经营。经其核算，2019年12月13日的营业率应为62.85%，2020年1月15日的营业率应为56.9%。

二审法院认为，对于争议焦点三，本院认为，八佰伴生活公司应负担江阴博纳公司80%的装修残值损失。理由如下：
首先，一审法院于2021年12月21日组织各方对评估项目进行了确定，评估的范围系江阴博纳公司提供的不可搬迁清单上的机器设备及装饰装修，八佰伴生活公司同意对此进行评估，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司及评估人员亦具有相应的资质，故评估程序合法、公正，该评估报告可以作为本案的定案依据。依据该评估报告，江阴博纳公司的残值损失为7795392.79元。八佰伴生活公司关于评估报告中的可移动可拆卸物品共计939604.36元不应列为损失，装修残值损失应为7160554.33元的主张，本院不予支持。其次，依据江阴博纳公司提供的证据，该报告第31项“北京典方造价咨询工程”的价款应为10万元，第32项“影院工程内装方案、施工图设计”的价款应为398000元，以上合计498000元。因一审法院对疫情期间江阴博纳公司应支付租金未予减免，故一审法院将498000元全部认定为江阴博纳公司的残值并无不当。八佰伴生活公司关于一审法院不能仅凭初始金额就认定其应承担8293392.79元（7795392.79元+498000元）残值损失的主张，本院不予支持。第三，2020年2月起，因受新冠肺炎疫情的影响，八佰伴生活公司已无法保证营业率达到70%以上，故江阴博纳公司要求解除合同的主张符合约定，应予支持。但考虑到疫情的影响加速了案涉合同的提前解除，再结合江阴博纳公司在合同履行过程中确实存在逾期支付租金的违约行为等因素，本院认为，由八佰伴生活公司承担上述装修残值损失的80%，即6634714元（8293392.79元×80%）为宜。
一审法院支持的是，于争议焦点三，一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，八佰伴生活公司与江阴博纳公司的租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行；已经履行的部分，法院结合合同的履行情况及双方的诉讼请求分述如下：
（一）租金和滞纳金的承担关于租金，江阴博纳公司支付了2018年11月至2020年1月的租金，予以确认；2020年2月至8月的租金，江阴博纳公司未举证证明该期间营业率比例符合免租条件，故其仍应支付该期间的租金1741379元（241379元+250000元/月×6个月）；八佰伴生活公司自认2020年9月起营业率低于70%，符合合同约定的免租情形，故江阴博纳公司无需支付2020年9月起的相应租金。
关于滞纳金，2019年4月至2019年12月期间的租金，江阴博纳公司虽已全额支付，但均存在逾期情形，应当按照合同的约定计算滞纳金。合同约定的滞纳金计算标准过高，法院依法予以调整，根据合同约定的租金应付日期及滞纳金起算日期，结合租金的实际支付日期，滞纳金计算如下：（1）以231412.25元为基数自2019年4月20日起至2019年4月25日止、以231412.25元为基数自2019年5月20日起至2019年6月12日止、以231412.25元为基数自2019年6月20日起至2019年8月4日止、以231412.25元为基数自2019年7月20日起至2019年8月4日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；（2）以231412.25元为基数自2019年8月22日起至2019年9月3日止、以231412.25元为基数自2019年9月20日起至2019年10月28日止、以191412.25元为基数自2019年10月20日起至2019年12月17日止、以88709.6元为基数自2019年12月18日起至2020年1月18日止、以250000元为基数自2019年11月21日起至2020年1月18日止、以250000元为基数自2019年12月20日起至2020年6月28日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。虽然2020年1月的租金也存在逾期情形，但如争议焦点一所述，江阴博纳公司延期支付2020年1月起的租金不应认定为违约，故2020年1月的租金不应计算滞纳金。
其他损失。关于江阴博纳公司主张的人力成本、库存卖品及第三方索赔费用损失，其所提供的证据及陈述的理由均不足以证明其主张，不予支持。
（三）违约金的承担（1）八佰伴生活公司主张的违约金300万元。根据合同第9条第（3）款B项a目的约定，江阴博纳公司承担该违约金的条件为无正当理由逾期支付租金及其他费用超过30日且经书面催告仍拒不支付延期30日，且八佰伴生活公司没有过错。本案中，如上文所述，江阴博纳公司虽然有逾期支付租金的情形，但八佰伴生活公司先行违反同业竞争排他性条款的约定，其存在重大过错，故其无权引用上述条款要求江阴博纳公司承担违约金。
（2）江阴博纳公司主张的违约金300万元。八佰伴生活公司违反合同第9条第（3）款A项e目的约定，构成根本违约，江阴博纳公司引用该条款具有合同依据。但考虑到法院已支持江阴博纳公司主张的因八佰伴生活公司违约而产生的损失请求，故对江阴博纳公司的违约金请求不再支持。
（四）租赁保证金的返还。江阴博纳公司向八佰伴生活公司缴纳了租赁保证金30万元，合同约定租赁保证金在合同解除后应当返还，江阴博纳公司以八佰伴生活公司违约为由，引用合同第9条第（3）款A项e目的约定要求八佰伴生活公司双倍返还租赁保证金，该约定属于违约责任条款，因八佰伴生活公司已承担了江阴博纳公司的损失，故对其双倍返还请求法院亦不再支持，由八佰伴生活公司返还江阴博纳公司租赁保证金30万元。

作者王晶，http://www.yichenglaw.com/ycdt/detail.aspx?mtt=536